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國家發(fā)展改革委近日向社會發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，記者采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)專家分析解讀項目申報中的政策指標(biāo)要求。

新華財經(jīng)北京8月6日電（記者余蕊）國家發(fā)展改革委近日向社會發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，要求申報的項目運營時間原則上不低于3年。同時，項目現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。記者采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)專家分析解讀這些指標(biāo)。

3年運營期要求需結(jié)合行業(yè)和項目特點具體分析

“REITs投資的標(biāo)的應(yīng)該是成熟的不動產(chǎn)資產(chǎn)，而不是處于開發(fā)期和建設(shè)期的資產(chǎn)。因此對于公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點要設(shè)定一個運營時間的要求，通知將項目運營時間定為原則上不低于3年，是基于各類基礎(chǔ)設(shè)施運營的特性制定的?！北本┐髮W(xué)光華管理學(xué)院副院長張崢說。

基礎(chǔ)設(shè)施運營往往具有顯著的行業(yè)特點，其運營期限及經(jīng)營收入受到行業(yè)特征的明顯影響。中國國際工程咨詢有限公司研究中心主任李開孟認(rèn)為，如果嚴(yán)格要求3年運營期，可能會使一些優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)應(yīng)用REITs受到限制，特別是倉儲物流、互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)中心等行業(yè)，需求旺盛并且發(fā)展迅速，在項目投入運營后可在短時間內(nèi)進入成熟期，所以實踐中需要結(jié)合行業(yè)和項目特點，對穩(wěn)定運營的期限進行具體分析。

“不能簡單地將3年運營期絕對化，通知指出這是原則上的期限要求。例如，交通項目的運營期分為試運營和正式運營等不同階段，其中軌道交通項目還有不收費的試運行階段。而客流是決定交通行業(yè)REITs項目現(xiàn)金流的關(guān)鍵因素?！崩铋_孟說。

項目需要現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散

通知要求，申報的項目需要現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。

“項目現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定是參與REITs的基本要求。同時，項目現(xiàn)金流來源合理分散，現(xiàn)金流的穩(wěn)健性和成長性都是投資者關(guān)注的焦點。”張崢說，例如一個收入來自多家入駐廠商的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，相較于收入主要來自一兩家入駐廠商的園區(qū)，現(xiàn)金流的來源就更分散，抵御風(fēng)險的能力也就更強。

中國國際工程咨詢有限公司研究中心副主任徐成彬表示，公募REITs項目現(xiàn)金流的穩(wěn)定性至關(guān)重要?！肮紮?quán)益性基礎(chǔ)設(shè)施REITs，是基于項目自身未來現(xiàn)金流的遠期購買。項目自身經(jīng)營收益是實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施公募基金投資人回報和還本付息的主要來源?！毙斐杀蛘f，不同于收益型ABS和類REITs，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs強調(diào)無追索權(quán)或有限追索，而非以固定回報或保本保息的方式融資。因此要避免利益相關(guān)者過多地承擔(dān)抵押、擔(dān)保等增信帶來的連帶責(zé)任。

李開孟表示，項目利潤與凈現(xiàn)金流并不是完全相同的概念，后者不包含資產(chǎn)的折舊和攤銷等成本費用。從項目公司的角度看，凈現(xiàn)金流是經(jīng)營活動、投資活動和融資活動的凈現(xiàn)金流之和，其中經(jīng)營性凈現(xiàn)金流是項目經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入與流出之差，直接反映了資產(chǎn)本身經(jīng)營效益情況，是判斷REITs項目現(xiàn)金流狀況的最重要基礎(chǔ)。通知要求項目近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流不出現(xiàn)負(fù)值，就是希望項目經(jīng)營活動能夠維持財務(wù)可持續(xù)性。

項目凈現(xiàn)金流分派率底線為4%

通知要求，預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。

“文件中的這個條款非常重要?！睆垗樥f，這是指“扣除因產(chǎn)品項下負(fù)債造成的年化現(xiàn)金流出與產(chǎn)品年化費用后可供分配的現(xiàn)金流”與“資產(chǎn)估值扣除產(chǎn)品負(fù)債得到的公募基金凈值”的比例不得低于4%。

“從國際市場上看，REITs產(chǎn)品很重視現(xiàn)金流分派。我國公募基金分配規(guī)則的具體要求以及特殊的多層次的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都會影響可分配凈現(xiàn)金流的計算，在實踐中需要有一個逐步統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)?！睆垗樥f。

徐成彬表示，機構(gòu)和個人投資者投資公募REITs旨在獲得較穩(wěn)定的預(yù)期回報。對于公募REITs基金而言，基礎(chǔ)設(shè)施投資回報是投入與產(chǎn)出的比較結(jié)果，投入指底層資產(chǎn)的購置價，表現(xiàn)為資產(chǎn)評估凈值（NAV）或REITs市場競價結(jié)果；產(chǎn)出指預(yù)期各年現(xiàn)金流分派和資產(chǎn)增值（資本利得）的折現(xiàn)值。

徐成彬認(rèn)為，中長期國債到期收益率可以看成是無風(fēng)險報酬率，而REITs試點項目的預(yù)計凈現(xiàn)金流分派率是一種包含投資風(fēng)險的預(yù)期收益率，因此應(yīng)高于無風(fēng)險報酬率。但“預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率不低于4%”并不意味著4%是REITs基金的各年保本回報率，REITs基金允許未來各年實際回報率波動，甚至個別或部分年份可能存在虧損或無回報的情況。從中長期和國際市場經(jīng)驗看，公募REITs凈現(xiàn)金流分派率介于債券和股票收益率之間，不應(yīng)該低于4%。

“4%這個參考下限說的是底層資產(chǎn)的凈現(xiàn)金流分派率，在一定的程度上，我們可以認(rèn)為基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資人可預(yù)期的年化分紅回報率不低于4%。”張崢說，當(dāng)前，五年期定期存款收益率為2.75%，十年期國債收益率接近3%，1年期銀行理財收益率多處于3%-4%。REITs投資人的回報分為兩個部分，分紅回報和資產(chǎn)增值。僅從4%以上的分紅回報來說，在目前市場上并不屬于低水平。另一方面，這個參考標(biāo)準(zhǔn)，也考慮能夠調(diào)動資產(chǎn)原始權(quán)益人參與試點工作的積極性。